長輩過世留下土地、房屋，繼承人必須辦理「繼承登記」才能完成產權移轉。這件事有期限、有稅務、也有文件門檻，這篇帶你一次看懂。
一、什麼是繼承登記
被繼承人（過世者）名下的不動產，須由繼承人依法辦理所有權移轉登記，才能正式取得產權、日後才能買賣或處分。未辦繼承登記前，產權仍登記在過世者名下，無法交易。
二、辦理期限（很重要）
繼承登記應自繼承開始（被繼承人死亡）之日起 6 個月內辦理。逾期未辦，每超過 1 個月得處應納登記費額 1 倍之罰鍰（最高至 20 倍）。長期未辦更可能被列冊管理、甚至公開標售，務必盡早處理。
三、常見所需文件
- 被繼承人除戶戶籍謄本、死亡證明。
- 全體繼承人戶籍謄本、印鑑證明、印鑑章。
- 繼承系統表（載明繼承人關係）。
- 遺產稅繳清（或免稅、不計入）證明書。
- 土地、建物所有權狀；如有遺囑或遺產分割協議書一併檢附。
文件會因「公同共有繼承、協議分割繼承、遺囑繼承、拋棄繼承」等情形而不同。建議先諮詢，由地政士為您列出個案專屬清單，避免來回補件。
四、辦理流程
- 確認繼承人與應繼分：調戶籍、製作繼承系統表。
- 遺產稅申報：向國稅局申報遺產稅，取得完稅或免稅證明。
- 分割方式：依法定應繼分公同共有，或由繼承人協議分割（需全體同意、用印）。
- 送件登記：向不動產所在地政事務所申請繼承登記，完成後換發新權狀。
五、稅務重點
繼承本身課遺產稅（有免稅額與扣除額）；因繼承移轉的土地，當下不課土地增值稅，但日後再出售時，前次移轉現值會以繼承時的公告現值計算。實務上常需通盤試算，建議交由專業評估。